Entenda o que faz e por que é importante profissionalizar síndicos e empresas, bem como contratar instituições e profissionais registrados nos CRAs

Por Leon Santos

Um mercado promissor e atraente tem atraído cada vez mais profissionais de todo o Brasil: a administração de condomínios. Segundo dados da Associação Brasileira de Síndicos Profissionais (Abrassp), o mercado movimenta cerca de R$165 bilhões por ano no país, já o número de profissionais que trabalham diretamente no setor passa dos 420 mil, segundo a plataforma SíndicoNet.

Embora a lei não obrigue a contratação de um profissional especialista no tema, para a professora da PUC Minas Simone Fernandes — que é administradora e tem experiência como síndica —, a contratação de uma pessoa que não tem formação em administração ou gestão e, sobretudo, sem expertise em subáreas como financeira, gestão de recursos, gestão de pessoas e planejamento é um grande passo para dores de cabeça coletiva de todos os moradores. Isso porque a responsabilização financeira e jurídica de um condomínio recai indiretamente sobre seus moradores (condôminos).

“Durante minha experiência como síndica percebi que é necessário uma grande dose de conhecimento em administração profissional para exercer a função. Atos como negociar e renegociar contratos e dívidas, buscar soluções para manter os serviços e produtos com o menor preço possível; tudo isso e muito mais fazem parte da rotina de um síndico ou de uma administradora de condomínio”, diz.

Outro lado que pouca gente conhece, mas por vezes é percebido pelos moradores, são os favorecimentos de síndicos a condôminos. Simone conta que em gestões anteriores à sua constatou que as normas e regras eram aplicadas de forma mais branda para amigos do síndico e, por outro lado, extremamente rígidas para desafetos dos mesmos.

“Essa é a pior parte e acontece demais: se você não tem um bom relacionamento com aquele condômino, as regras e os regimentos se aplicam ali com maior rigidez, muitas vezes por causa de relacionamento. Por outro lado, havendo um síndico profissional, a relação também se torna mais profissional”, pontua.

Detalhes

Segundo a administradora, consultora e pesquisadora na área condominial, Rosely Schwartz, administrar condomínios se assemelha à gestão de uma empresa. Tem praticamente todas as responsabilidades, exceto, por não serem considerados uma pessoa jurídica completa, os condomínios são dispensados da entrega do Imposto de Renda.

Ainda de acordo com Rosely, entre as atribuições de um síndico ou de um administrador condominial profissional estão representar o condomínio, fazer cumprir a convenção e o regimento interno, bem como cuidar da conservação e da guarda das partes comuns. Além disso, deve cumprir todas as exigências legais referentes a segurança contra incêndio, normas trabalhistas, segurança no trabalho, normas tributárias, de higiene e saúde.

Também faz parte das atribuições prever e administrar os recursos financeiros, materiais e humanos.

“É grande a responsabilidade do gestor condominial, pois ele vai lidar com o patrimônio dos condôminos e, dependendo da sua atuação, poderá valorizar ou perder drasticamente o valor; além de trazer riscos à segurança das pessoas que nele moram ou trabalham”, esclarece.

Prejuízos

Em abril deste ano, uma administradora de condomínios foi acusada de desviar 30 milhões de 40 condomínios da grande São Paulo. Na ocasião, em vez de depositar os recursos em conta PJ da empresa, o dinheiro era depositado em conta conjunta à qual a empresa tinha apenas acesso.

Em um dos condomínios administrados pela mesma empresa, ao saber que R$437 mil haviam desaparecido do caixa, o síndico Ricardo Nascimento registrou boletim de ocorrência por apropriação indébita. Ao procurar a empresa de administração condominial, ele foi informado do encerramento das atividades da instituição.

Já em Fortaleza, uma administradora deixou de pagar contas de luz, água e de repasse de encargos tributários, o que resultou em uma dívida de mais de R$1 milhão. A empresa foi denunciada por 12 condomínios da capital cearense e da região metropolitana por estelionato e apropriação indébita.

“Não é incomum empresas de sindicatura, ao assumirem a gestão, trocarem todas as prestadoras de serviço por outras instituições que possuem ligações societárias com a empresa. Daí vem boa parte de denúncias de superfaturamento de obras”, diz Rosely Schwartz.

Registro e fiscalização

A atividade de administração de condomínios faz parte das atividades do administrador e para exercê-la, conforme a legislação, é preciso que tanto as empresas administradoras de condomínios quanto as empresas de sindicaturas estejam registradas nos Conselhos Regionais de Administração (CRAs). A obrigatoriedade está estabelecida no artigo 1º da Lei 6.839, de 30 de outubro de 1980.

No caso das empresas administradoras de condomínio, além de ser preciso o registro da organização, é necessário que elas tenham um responsável técnico administrador, bacharel ou tecnólogo em gestão, que também esteja registrado no CRA. Para Schwartz, o registro constitui um diferencial, em razão de trazer maior valor e credibilidade para o profissional que assume perante a sociedade as suas responsabilidades, compromissos e cumpre o Código de Ética do Administrador, pois, caso não o faça, poderá sofrer sanções e até perder o direito de exercer a atividade.

A administradora também destaca que no mercado ocorre situação em que muitas empresas tanto administradoras de condomínios, bem como as empresas de sindicatura, não utilizam em seus contratos sociais a Classificação Nacional das Atividades Econômicas (CNAE) de administração de condomínios. Preferem a CNAE de “Serviços combinados para apoio a edifícios” ou “Serviços combinados de escritório e apoio administrativo”.

“Desta forma tentam sair da responsabilidade de serem os administradores, e quando isso ocorre, dos dois lados, quem será o responsável pela administração do patrimônio dos condôminos? Os riscos são elevados, pois falamos de vidas e sonhos que não podem ser perdidos pela falta de responsabilidade, por isso é fundamental o papel de um órgão fiscalizador para dar segurança à sociedade”, sentencia.